Для обманутых дольщиков ИЖС придумали новую схему достройки

Депутаты ЛДПРСправкаЛДПРРедакционная справка пока готовится.Все упоминания → разработали механизм, который должен помочь семьям, оставшимся с ипотекой и недостроенным частным домом после проблем с подрядчиком. Вместо прямых выплат из бюджета предлагается привлекать другую строительную компанию: она завершит объект, а в качестве компенсации сможет получить государственную или муниципальную землю в аренду без торгов. Разбираемся, как должна работать новая схема для дольщиков ИЖС и почему она подойдёт далеко не каждому региону.

Как будут достраивать дома дольщиков ИЖС

Сначала пострадавшего владельца дома должны включить в специальный региональный реестр. После этого власти смогут выбрать нового подрядчика, готового завершить остановленное строительство.

Компания фактически принимает проблемный объект после предыдущего исполнителя и доводит его до готового состояния.

Вместо того чтобы полностью оплачивать такие работы из бюджета, регион сможет предложить подрядчику другой актив: земельный участок в аренду без проведения обычных торгов.

Именно здесь находится главный смысл инициативы. Государство не выдаёт строительной компании деньги напрямую, а расплачивается возможностью получить землю для нового проекта.

Что получит новый подрядчик

Одной земли схема не ограничивается.

Предполагается, что к новому подрядчику сможет перейти право требования денег с компании, которая сорвала первоначальное строительство. Проще говоря, новый исполнитель достраивает дом, а затем получает возможность самостоятельно пытаться взыскать часть расходов со старого подрядчика.

Для пострадавшего владельца это удобнее: ему не нужно ждать окончания многолетнего спора между строительными компаниями, прежде чем стройка продолжится.

Но для бизнеса здесь возникает очевидный риск. Если прежний подрядчик уже фактически пуст, находится на грани банкротства или не имеет имущества, право требования может оказаться почти бесполезным.

Тогда вся экономика проекта будет держаться на стоимости земли, которую регион предложит взамен.

Почему схема может сработать не везде

На бумаге механизм позволяет помочь дольщикам ИЖС практически без прямых расходов бюджета. На практике всё будет зависеть от того, какие участки есть у конкретного региона.

В Москве, Санкт-Петербурге и крупных агломерациях земля может стоить достаточно дорого, чтобы заинтересовать нового застройщика. Но свободных площадок там как раз мало.

В небольшом городе ситуация может быть обратной: земли достаточно, однако участок стоит дешевле, чем работы по завершению нескольких проблемных домов.

Есть и техническая проблема. Частные дома обычно находятся на разных участках и отличаются по степени готовности. Один подрядчик может оставить после себя фундамент, другой коробку дома, третий объект со скрытыми дефектами.

Перед началом работ новому исполнителю придётся обследовать каждое строение и понять, можно ли его вообще безопасно достроить. Иногда дешевле переделать часть конструкции, чем продолжать работу предыдущей компании.

Почему проблема осталась после появления эскроу

С 1 марта 2025 года в индивидуальном жилищном строительстве заработал механизм счетов эскроу.

Его принцип простой: деньги заказчика лежат в банке и не переходят подрядчику, пока дом не построен и работа не принята. Это резко снижает риск остаться одновременно без денег и без жилья.

Но новый порядок не решил проблемы людей, которые заключили договоры раньше. Кроме того, использование эскроу не перекрыло полностью рынок обычных договоров подряда.

Именно для уже возникших проблемных строек депутаты пытаются создать отдельный механизм.

Что произойдёт дальше

Пока речь идёт о законодательной инициативе, а не о действующем федеральном порядке. Чтобы схема заработала по всей стране, необходимо закрепить правила формирования реестров, отбора новых подрядчиков, передачи земли и оценки стоимости достройки.

Самый сложный вопрос будет экономическим: кто и по какой методике решит, что стоимость передаваемого участка действительно соответствует расходам строительной компании.

Если этот баланс не прописать жёстко, хорошие площадки могут оказаться слишком дорогой платой за достройку небольшого количества домов, а дешёвые участки просто не заинтересуют бизнес.

Поэтому главным тестом инициативы станет не сама возможность отдать землю без торгов, а появятся ли подрядчики, которые согласятся на таких условиях реально достраивать чужие проблемные объекты.